깡통전세사기 등에서 임차인의 전세보증보험 및 전세대출상환에 대한 제문제
1. 들어가며
안녕하십니까? 로앤강 법률사무소의 강동호 대표변호사입니다.
부동산 경기침체의 여파로 임대차보증금을 돌려받지 못하는 사례가 기하 급수적으로 증가하는 상황으로, 임차인은 임대차계약을 체결하면서 보증금의 반환을 보장받을 수 있는 가장 안전한 방법으로 주택도시보증공사의 전세금 반환보증보험을 찾고 있습니다.
무엇보다, 임대차계약의 체결 초기부터 보증금을 반환 받을 수 있는 안전한 임차목적물을 선택하는 것이 중요하나, 일반인이 그런 주택을 선별하는 것이 불가능하므로 차선책으로 전세보증금 반환보증보험을 선택할 수 밖에 없는 것이 현실입니다.
그렇다면, 전세보증금 반환보증보험을 통하여 보증금을 반환 받을 수 있는 절차와 필요서류, 전세대출의 상환책임 등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
2. 보증사고 정의
주택도시보증공사의 보증이행안내에 대한 설명에 따르면, ① 전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때, ② 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 전세보증금을 반환받지 못하였을 때를 보증사고로 정의하고 있습니다.
3. 보증금 반환 이행청구방법 및 필요서류
1) 전세계약 해지 또는 종료 후 보증금 미반환 시 – 보증사고 ①의 경우
보증금 반환보증 상품을 가입한 임차인이 임대인으로부터 전세임대차계약이 해지 또는 종료하고 1개월의 시간이 지났음에도 보증금을 반환받지 않는다면, 임차인이 주택임차권등기명령을 마친 후 주택도시보증공사에 필요서류를 구비하여 보증이행을 청구할 수 있습니다(단, 주택임차권등기명령 결정문을 제출하는 경우, 이행청구 및 심사가 가능하나, 보증금 수령 이전까지 등기가 완료되어야 합니다)
임차인이 스스로 주택임차권등기명령을 신청하기 어려운 경우, 주택도시보증공사에서 “임차권등기 대위신청”서비스를 제공하기도 합니다.
2) 전세목적물에 경매 또는 공매가 실시된 이후 보증금 미반환 시 – 보증사고 ②의 경우
만약, 임대차계약을 체결한 임차목적물에 대한 경매 또는 공매가 실시되어 배당절차가 모두 진행된 이후에도 보증금을 모두 돌려받지 못한 경우에는, 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 보증이행을 청구하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
3) 이행청구시 제출서류
보증사고가 발생하였을 때 주택도시보증공사에 대한 보증이행의 청구에 필요한 서류로는 주택도시보증공사에 대한 보증이행청구시 공사측에서 제공하는 서식의 작성과 함께 임대차계약서, 주민등록등(초)본, 임차권등기경료된 등기부등본, 인감증명서, 신분증 사본 등이 서류가 필수적으로 필요하고, 보증사고 ①의 경우 임대차계약이 종료(해지)되었음을 증명하는 서류(내용증명, 문자메시지 등 임대차계약의 해지 및 종료의 의사표시를 하였음을 증빙할 수 있는 자료)가, 보증사고 ②의 경우 배당요구 권리신고서, 배당표 등 보증금 중 미수령액을 증명하는 서류가 추가로 필요하며, 주택도시보증공사에서 제공하는 표를 보면 더욱 이해가 쉽습니다.
4. 임차인의 전세대출금 상환에 대한 책임
임대차계약 시 대부분의 임차인은 보증금을 전액 현금으로 보유하고 있지 않아 금융기관으로부터 전세자금을 대출받는 경우가 많습니다. 전세자금 대출에 대한 상환 책임은 원칙적으로 임대인에게 있는데, 그 이유는 대출약정서나 계약서에 임대인이 전세보증금을 채권자인 은행에 직접 반환해야 한다고 명시하고 있고, 이에 대하여 임대인, 임차인 모두가 동의를 하고 대출이 진행되기 때문입니다. 그러나, 임차인은 어떤 경우라 하더라도 전세자금 대출에 대한 상환의무는 면할 수가 없고, 임대인을 통해서나 임차인이 직접 금융기관에 대출금을 모두 상환해야 채무관계에 대한 책임을 면할 수 있습니다.
아래에서, 전세자금 대출에 대한 유형과 임대인이 대출금을 상환하지 않을 경우에 대한 대응책을 살펴보겠습니다.
1) 전세자금 대출의 유형
① 임차인이 가지고 있는 임대차계약서를 질권으로 삼아 대출을 해 주는 방법
② 임차인과 대출자 간에 전세자금 대출액 만큼에 대한 채권양도의 방법으로 전세자금 대출을 해주는 방법
③ 임대차 목적물에 전세권을 설정하고 그 전세권을 담보로 잡는 방법
④ 공신력 있는 신용기관에서 발행하는 보증서를 제출하는 조건으로 대출하는 방법
위와 같이 다양한 유형의 대출방식이 있으나, 실무에 있어 가장 일반적으로 채권양도 또는 질권을 잡는 방법의 조건으로 대출실행을 하는 경우가 많은데, 금융기관에서 임대인 통장으로 직접 대출금이 들어가 전세보증금의 일부가 되고, 계약이 만료되면 그 돈이 임차인을 거치지 않고 임대인으로부터 대출자에게 원금이 반환되는 경우가 통상적이라 할 수 있습니다.
2) 임대인이 임차인의 전세대출금을 상환하지 않을 경우 대응 방안
그런데, 앞서 살펴본 바와 같이 임대인이 임차인의 전세대출금을 스스로 상환하지 않는 경우라면, 임차인은 임대인에 대한 보증금 반환 등을 청구하는 법적 절차를 고려할 수밖에 없고, 임대인으로부터 실질적으로 보증금 등을 반환받을 때까지의 기간이 상당히 오래 걸릴 수 있으므로, 임차인은 우선적으로 자신이 받은 대출상품에 대한 상환기한 연장 시 일정금액 이상 분할상환 약정이 있지는 않는지 등을 유의하여 금융기관에 대출금 상환에 대한 연장 또는 유예 여부를 확인하여야 하고, 대출상환 연체에 따른 이자납부 등의 손해가 발생한 경우, 임대인을 상대로 보증금 반환과 더불어 손해배상을 청구함으로써 대응하여야 할 것입니다.
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