▲ 강동호 변호사(법무법인 동률)다운(DOWN) 또는 업(UP)계약서 작성의 책임
[강동호 변호사의 LAW BOX] 공인중개사는 업계약서 작성으로 인한 매도인의 손해를 배상해야
1. 들어가며
안녕하십니까? 강동호 변호사입니다.
최근 부동산 경기 과열과 더불어 탈세의 수단으로 허위계약서 작성의 유혹이 존재하기에, 과세관청에서도 단속에 나서고 있습니다.
업계약서란 실제 매매대금보다 높게 계약서를 작성하는 것이고, 반대로 다운계약서란 실제 매매대금보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것입니다.
업계약서를 요구하는 경우는 대부분 매수인이 요구를 하는 반면에, 다운계약서를 요구하는 경우는 매도인이 주로 요구합니다.
부동산 업계약서를 작성하는 이유는 매수인이 담보대출을 높게 받을 수 있고, 추후 되팔았을 때 양도소득세를 덜 내기 위한 것입니다.
부동산 다운계약서를 작성하는 주된 이유는 매도인이 양도소득세를 덜 내기 위한 것입니다.
이와 관련하여 최근 공인중개사가 토지 거래를 중개하면서 계약서에 매매가격을 부풀려 기재하자는 매수인의 요구를 거절하지 않았다면, 허위계약서 작성으로 매도인이 입은 손해를 배상해야 한다는 하급심 판결(수원지방법원 2018. 2. 23. 선고 2016가단541402 판결)이 있어 이를 소개하고자 합니다.
2. 관련 법규 및 판례
우선 이와 관련한 법규와 판례는 아래와 같습니다.
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부동산 거래신고 등에 관한 법률
제3조 (부동산 거래의 신고)
① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
1. 부동산의 매매계약
2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
제4조 (금지행위)
누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위
2. 제3조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위
3. 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위 |
다운계약서와 마찬가지로 업계약서도 위의 법령에 위반한 불법입니다. 따라서 다운계약 또는 업계약 등 허위계약서의 법적 책임은 다음과 같습니다.
(1) 매도인의 책임
비과세 감면배제 ＋ 1세대 1주택에 적용되는 비과세조건을 충족하더라도 다운계약서, 업계약서 등 거짓으로 계약서를 작성하면 비과세 적용을 받을 수 없음 ＋ 과태료 부과
(2) 매수인의 책임
양도시 비과세 감면배제 ＋ 매수인의 부동산 양도시 양도소득세 비과세 및 감면혜택 배제됨 ＋ 과태료 부과 ＋ 분양권 등을 거짓 계약서로 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세요건을 갖춰 주택을 양도하고 비과세로 신고한 사실이 확인되는 경우 비과세 적용하지 않고 양도소득세를 추징할 수 있음
3. 최신 판결 및 사실관계
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사안의 개요
공인중개사 정씨는 매수인의 제의에 따라 매도인에게 업(UP)계약서권유하게 되었습니다. 매도인은 중개사의 권유에 동의하여 결국 업계약서가 작성되었는데 나중에 세무당국에 의하여 발각되었고, 매도인은 양도소득세와 관련하여 손해가 발생하였다고 하여 중개사인 정씨에게 배상을 청구하였다.
법원의 판단
공인중개사가 토지 거래를 중개하면서 매수인의 업계약서 작성요구를 거절하지 못하고 이에 가담하였다면 그 허위계약서 작성으로 매도인이 입은 손해를 배상해야 한다.
공인중개사는 계약내용을 진실하게 작성해야 하는데 그 의무를 위배하여 매매대금을 거짓으로 쓴 계약서를 작성했다면 그 불법행위로 인해 매도인이 입은 손해(양도소득세 감면을 받지 못하여 발생한 손해)를 배상할 책임이 있다.
다만 매도인도 매수인의 업계약서 작성요청에 응한 책임이 있으므로 공인중개사의 배상책임을 60%로 제한한다.
매도인이 받은 과태료에 대해서는 공인중개사의 배상책임이 없다. 왜냐하면 과태료부과는 업계약서 작성 가담행위와 상당인관관계가 없기 때문이다.
또한, 만일 중개수수료에 관하여 초과수수한 것이 있다면 그것도 반환하여야 할 것이다. |
4. 대상판결의 의의
공인중개사가 허위계약서를 작성한 경우에는 과태료 부과 외에 사무소 개설등록취소 및 업무정지 등의 제재를 받게 됩니다.
대상 판결은 이에 더하여 공인중개사사 업계약서 작성에 가담한 경우에 허위계약서 작성으로 매도인이 입은 손해도 배상해야 한다고 판시하였습니다.
결국 위 판결은 비록 공인중개사가 적극적으로 업계약서작성을 주도하지 않았다 하더라도, 중개사에게는 계약내용을 진실되게 작성하여야 할 의무가 있다고 할 것이므로 가담한 정도만 있어도 배상책임 지게 됨을 시사하므로 의미가 있습니다.
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