[매도인의 담보책임 ]
甲이 乙에게 X토지 210㎡을 ㎡당 100만원으로 계산하여 2억 1천만원으로 산정했다. 甲과 乙은 이 사건 X토지 중 10㎡가 도시계획상 도로의 부지로 편입되어 사실상 도로로 사용되고 있었던 사실을 알지 못하였다. 만약 10㎡가 도로에 사용되고 있는 사실을 알았더라면 200㎡를 기준으로 매매대금을 2억원으로 감액하여 매수할 의사였다. 乙이 甲에게 행사할 수 있는 법률관계에 대하여 검토하시오. (20점)
Ⅰ. 논점의 제기
수량을 지정한 매매에서 甲의 담보책임의 범위가 문제된다.
Ⅱ. 매도인의 담보책임
1. 요건
가. 매매계약이 유효하게 성립할 것
담보책임은 유상계약을 전제로 ‘출연의 등가성’을 보장하기 위하여 인정된다.
나. 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족할 것
계약당사자가 면적을 가격을 정하는 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정하는 경우라면 '수량을 지정한 매매'에 해당한다. 아파트분양계약은 일정한 면적에 주안을 두고 면적을 기준으로 대금이 정해지므로 수량을 지정한 매매라 할 것이다.
다. 계약당시에 목적물이 현존하고 있을 것
계약 당시에 목적물이 존재하지 않거나 소멸한 경우에는 계약체결상의 과실책임이 문제된다.
2. 책임내용
가. 무과실책임
담보책임은 매도인의 고의·과실이 없는 경우에도 발생하는 무과실책임이다.
나. 계약해제권
수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하고 잔존 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의인 매수인은 계약을 해제할 수 있지만, 악의인 매수인은 해제할 수 없다.
다. 대금감액청구권
수량을 지정한 매매의 목적물이 부족한 때에는 선의인 매수인은 그 부분의 비율로 대금감액을 청구할 수 있지만, 악의인 매수인은 대금감액을 청구할 수 없다.
라. 손해배상청구권
매매목적물의 수량이 부족함에 대하여 선의였던 매수인은 손해배상을 청구할 수 있지만, 악의였던 매수인은 손해배상을 청구하지 못한다.
Ⅲ. 사안의 검토
수량을 지정한 매매로 매수한 토지의 10㎡가 부족한 때, 선의의 乙은 계약해제를 할 수는 없지만, 손해배상청구, 대금감액청구를 할 수 있다.
※자료제공 : 합격의법학원 김묘엽 강사(행정사 2차 전임)
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