피앤피뉴스 - [강동호 변호사의 법톡] 다운계약서 업계약서 어떤 문제가 발생하며, 구제 방법은 없나요?

[강동호 변호사의 법톡] 다운계약서 업계약서 어떤 문제가 발생하며, 구제 방법은 없나요?

패닉바잉 이라는 말 들어보셨나요?

최근 주택시장에서는 빚내서 투자한다는 '빚투'가 20~30대를 중심으로 성행하고 있는데, 비교적 젊은 층에 해당하는 20~30대를 주축으로 '영끌(영혼까지 끌어모은)' 대출로 주택 구매에 나서면서 시장의 열기가 과열되고 있습니다. 부동산 규제가 더 강화되기 전에 막차를 타려는 '패닉 바이(공황 구매)'의 수요가 반영된 것으로 해석되는데, 최근 부동산 경기과열과 더불어 탈세의 수단으로 허위계약서 작성의 유혹이 곳곳에서 도처하고 있어 특별히 주의가 필요한 때입니다.

이에 과세관청에서도 단속에 나서고 있는데, 집을 판매하는 사람이 주로 요구한다는 다운계약서, 집을 구매하려는 사람이 주로 요구한다는 업계약서, 도대체 양측은 가짜계약서(다운계약서, 업계약서)를 통해 어떤 이익을 볼 수 있으며, 어떤 불이익을 격을 수 있는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

J씨는 2005년 서울시 광진구 중곡동에 단독주택을 구입했습니다. 계약을 진행당시 실제 계약서와 다운계약서, 이렇게 2개의 계약서로 작성을 했습니다. 실제로는 6억원에 집을 구입했지만, 다운 계약서에는 5억원으로 기입했습니다. 매도자가 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해 계약서를 체결할 당시 고가주택인 6억원 보다 낮은 금액으로 계약서를 써달라고 했기 때문입니다.

다운계약서란 실제 매매대금보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것인데, 부동산을 파는 사람이 가격을 낮춰서 신고함으로써 양도소득세를 줄이려는 목적이며, 반면 부동산을 사는 경우 취득세를 줄이기 위한 목적으로 작성되는 경우가 많습니다.

15년 가까이 지난 현재, J씨의 집은 집값이 크게 올랐습니다. 그런데 집을 구입할 당시 취득가액을 1억원이나 낮게 썼으니, 2주택자인 J씨는 양도소득세가 문제가 되기 시작했습니다. 당시 거래시 실제 매매계약서를 보관하고 있긴 하지만, 다운계약서가 아닌 이 실제 계약서를 기준으로 실거래가를 신고해도 될지 궁금했습니다.

세금을 줄일 수 있다는 이점 때문에 집을 판매하려는 매도자의 요청의 의해, 다운계약서를 작성하는 경우가 종종 있는데요. 매수자의 경우 나중에 매도할 때, 시세가 올라갔을 경우 추후 양도세에 대한 세금을 더 많이 부과하게 되는 단점이 있습니다.

반대로 업계약서란 실제 매매대금보다 높게 계약서를 작성하는 가짜계약서를 말하는데, 부동산을 파는 사람이 주로 요구하는 다운계약서와 달리 부동산을 사는 사람들이 대부분 요구하는 경우가 많습니다. 업계약서를 작성하는 이유는 사는 사람의 입장에서는 매수인이 담보대출을 높게 받을 수 있고, 추후 되팔았을 때 양도소득세를 덜 내기 위한 목적이나, 파는 사람의 입장에서는 집값이 정체하거나 떨어질 경우 공시가격을 유지시키려는 목적으로 작성하게 됩니다. 사는 사람의 경우 향후 매매가가 오른 경우 양도소득세를 줄일 수 있지만, 파는 사람의 경우 양도세가 높아지기 때문에 불리하게 적용됩니다.

하지만 예외의 경우도 존재하는데, 판매자가 비과세 조건을 갖추고 있거나 매매가가 처음보다 떨어진 상황이라면 매도자 입장에서 불리하지 않기 때문에 업계약서를 쓰는 경우가 있습니다. 업계약서를 작성하고 그 과정에서 따로 돈을 더 받는 경우도 있어서 매수자의 '업계약서 작성 요청'을 수락하는 경우들이 종종 발생하고 있는 상황입니다.

다운계약서를 써주었던 J씨, 어떤 문제가 발생할 수 있나요?

다운계약서와 업계약서는 계약 자체를 증명하는 것과 동시에 계약과 관련된 상세조항이 모두 기재되어 있을 뿐만 아니라 법적 효력까지 갖춘 계약서로서, 허위사실로 작성될 경우 매도인과 매수인 뿐만 아니라 중개업자까지 모두 처벌받게 됩니다.

매도인과 매수인의 경우 동일하게 처벌받습니다.

비과세나 감면 규정 적용받는 취득세, 양도소득세가 추징됩니다. 또한 실거래 신고의무 위반으로 취득세의 3배 이하 과태료가 부과됩니다.

취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료를 처분합니다.

신고불성실가산세로 최고 탈세액의 40%, 납부지연가산세도 추가로 해당 기관당 0.025% 발생합니다.

공인중개사는 업무 정지 또는 등록 취소 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

또한 현금영수증 발행 의무 위반으로 20% 가산세가 부과 적용됩니다.

구제를 받을 수 있는 방법은 없나요?

불법계약서를 작성한 경우라도 자진 신고를 할 경우 조사 착수 전 자진신고자는 과태료가 모두 면제되고, 조사가 진행되는 과정에서 자료를 제공하거나 성실하게 협조에 임할 경우 50% 감면 혜택을 받을 수도 있습니다.