정부가 6·17· 부동산대책을 발표한 지 한 달이 채 지나지 않은 7월 10일, 또다시 부동산대책을 내놓았다. 현 정부 출범 후 시리즈처럼 발표한 대책은 벌써 스물두 번째다. 물론 정부는 대책의 발표 횟수를 부인하지만, 땜질식 처방이 쏟아졌다는 사실만큼은 부인하지 못할 것이다. 이번 대책의 주요 내용은 2021년 5월 말부터 1년 미만 보유주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 올리고, 1년 이상 2년 미만 보유주택의 양도세율도 현행 기본세율(과세표준 구간별 6∼42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 또, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때, 2주택자는 20%, 3주택 이상인 자는 30%의 양도세 중과 등 다주택자가 매매차익을 노리는 유인을 최대한 없애는 동시에 집값 상승으로 얻은 ‘불로소득’을 환수하겠다고 하고, 최초 주택구입자에게 공급물량을 5% 늘인다는 점 이외에 무주택자를 위한 대책은 없다.
사실 주택문제는 거주공간으로 여기는 서양인과 달리 우리는 오랫동안 소유공간으로 인식해왔는데, 그 저변에는 전통적인 농경 생활을 해온 탓도 있지만 해방 후 해외에서 귀환자들과 6· 25· 때 수많은 피난민이 떠돌이 생활을 하면서 ‘뭐니 뭐니 해도 집 없는 설움이 제일’이라고 할 만큼 집 부족 상태를 겪었기 때문이다. 근래에는 시민들 인식도 서구화되어 거주공간으로 여기는 경향도 많다.
우리 정부는 주택 수를 일반 가구 수로 나눈 ‘주택보급률’을 통계 기준으로 삼고 있는데, 2002년 6월 주택보급률이 100%를 넘어선 이래 2018년 말 현재 주택보급률은 104.2%이고, 자가보유율은 평균 58%(수도권 50%, 광역시 60.4%. 도 지역 68.8%)이다. 그러나 이런 통계에는 맹점이 너무 많다. 우선, 주택보급률의 분모가 되는 ‘일반 가구 수’에는 국내 거주 외국인 약 200만 명(약 50만 가구)의 외국인 가구와 외국인이 통계에 빠져 있다. 또, 주거실태는 단독주택 32.1%, 연립주택 2.2%, 다세대주택 9.4%, 아파트 50%, 비거주용 건물 1.6%, 주택 이외 건물 4.6%인데, 가령 단독주택의 범주에 포함되는 다가구주택의 경우 다섯 가구가 입주한 다가구주택의 소유자는 1가구이지만 실제는 5가구가 살고 있다. 또, 원룸, 오피스텔 등은 주거공간이지만, 이들은 대부분 교통, 직장 등으로 그 원인에 따라 언제든지 다른 지역이나 도시로 옮겨갈 일시적인 거주공간일 뿐이다. 게다가 전국의 주택 약 1,800만 호 중 30년 이상 된 노후주택이 310만 호로 18%에 이르며, 그중 단독주택의 절반인 200만 호가 30년 이상 된 노후주택이다.
이렇게 ‘질 낮은 주택’은 새로운 주거공간으로의 이동을 계획하는 잠재적 수요인데도 정부는 현실과 동떨어진 주택보급률과 자가보유율만 맹신하고, 현실에 부합되지 않는 정책만 쏟아내고 있다. 또, 현재 국제적으로 통용되는 주택지표는 우리 정부가 기준하고 있는 주택보급률이 아닌 ‘1,000인당 주택 수’다. 이 지표를 기준으로 환산하면, 2018년 기준 우리나라의 1,000인당 주택 수는 403호로서 OECD 37개국 중 28위에 그친다. 즉, 독일, 프랑스, 스웨덴 등 유럽 국가들은 대부분 우리의 전세 주택과 달리 임대주택이 많고, 1,000인당 주택 수도 500호 이상이어서 우리의 주택공급이 절대적으로 부족한 것을 알게 해준다. 또, 외견상 주택 수와 가구 수의 균형이 맞다고 해도 소규모나 노후 등 ‘질 낮은 주택’이 많을수록 더 넓고 쾌적한 곳으로 이사하려는 수요가 유발되기 때문에 ‘주택의 질’도 함께 검토해야 한다.
이렇게 주택문제는 공급과 수요측 양면에서 판단해야 하는데도 정부는 수요측면에 치중하여 다주택자를 혐오하여 중과세로 짓누르고 있다. 국토교통부가 발표한 2018년 주거실태조사에 의하면, 거주공간이 가구원 수보다 너무 작거나 방수가 최소 주거기준(Minimum Housing Standard)에 미달하는 가구는 120만 호로서 전체 주택 수의 6%에 달한다. 또, 연립주택이나 다세대주택이라 해도 소득수준의 향상에 따라 넓고 편리한 아파트를 선호하고, 특히 최근에는 교통, 직장, 교육문제로 급격한 핵가족화로 1인 가구가 크게 증가한 것도 주요 원인이 되는데, 통계청은 향후 5년간 수도권에서만 60만 호의 신규수요가 있을 것으로 예상한다. 사실 정부도 그동안 혁신도시며 ‘3기 신도시’ 등 대규모 주택 공급계획을 발표했지만, 교통·교육·의료시설 등 인프라가 덜 완비되어서 신도시는 실수요자보다 정부가 투기꾼으로 낙인찍고 있는 이른바 ‘가진 자’들을 위한 잔치마당이 되고 있다. 이것은 재건축·재개발하더라도 경제 능력이 없는 조합원들은 분양권을 처분하고 또 다른 낙후지역으로 이사하는 것과 마찬가지 악순환이다. 이들에게는 저가 주택이나 임대주택 공급이 절실히 요구된다.
결국, 장기적으로는 수도권 분산정책이 필요하지만, 수도권에 존재하는 일자리, 고용과 교육, 여가 환경을 갖출 수 있는 도시를 가꿀 필요가 있다. 이런 노력이 가시화되지 않는 한 수도권 집중화 현상은 막을 수 없고, 한정된 주택 수로 이른바 강남 불패 신화는 사라지지 않을 것이다. 국회의장을 비롯하여 청와대비서실장 등 현 정부 고위정책결정자들이 지역구의 주택을 처분하고, 수도권의 아파트를 고수하는 점에서 잘 알 수 있다. 또, 단기적으로는 서민을 보호한다는 현 정부의 의지의 획기적인 전환이 필요하다. 가령, 집을 소유한 노부모가 은퇴 후 생활, 건강 등의 문제로 자식 집에 함께 기거하면 1가구 2주택이 되고, 지방의 부모가 도시에서 학교, 직장에 다니는 자녀에게 집을 마련해주거나 강북에서 강남으로 직장·교육·교통문제로 오피스텔이나 원룸을 매입하고, 맞벌이 부부가 서울과 지방에 근무하면서 작은 아파트나 오피스텔을 장만해도 1가구 2주택자로 매도되고, 양도세·중과세로 세금폭탄을 맞게 된다.
서유럽국가들은 일찍부터 주택을 거주공간으로 여겨서 임대주택이 보편화 되었는데도, 우리 정부는 여성을 남성으로 바꾸는 것 이외에 모든 것을 결정할 수 있다는 영국의회에 못지않게 개헌 이외의 모든 것을 입법화할 수 있는 거대 여당을 통해서 거침없이 보유세를 강화하고 양도세까지 인상하는 세법개정은 이중과세에 해당할 뿐 아니라 자칫 주택 매물을 줄여 도리어 집값 상승 요인으로 작용할 가능성이 크다. 또, 징세에 매달리다가 자칫 가렴주구로 조세저항을 받게 되지 않을까 걱정스럽다.
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