신정훈 변호사
변호사시험 대비 민법_임대목적물의 화재로 인한 연소손해(2012다86895판결)
1. 판례의 요지
대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895 전원합의체 판결
[1] 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다. 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다.
[1] 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다. 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다.
한편 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대차 목적물을 사용ㆍ수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.
[2] [다수의견] 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용ㆍ수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’이라 한다)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존ㆍ관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.
2. 사실관계
원고는 피고에게 건물 1층 150평 상당(이하 ‘임대목적물’’을 임대하였고, 임대차기간 중 임대목적물 출입구 내부에서 원인 불명의 화재가 발생하여, 임대목적물이 전소되고, 60평 상당의 1층 임대외 부분과 2층에 연소손해가 발생하였다. 이에 원고는 기존의 판례의 취지에 따라 피고에게 1층 전부 및 2층의 손해 전부에 대하여 채무불이행에 기하여 손해배상청구를 하였다.
원고는 피고에게 건물 1층 150평 상당(이하 ‘임대목적물’’을 임대하였고, 임대차기간 중 임대목적물 출입구 내부에서 원인 불명의 화재가 발생하여, 임대목적물이 전소되고, 60평 상당의 1층 임대외 부분과 2층에 연소손해가 발생하였다. 이에 원고는 기존의 판례의 취지에 따라 피고에게 1층 전부 및 2층의 손해 전부에 대하여 채무불이행에 기하여 손해배상청구를 하였다.
3. 판결의 쟁점
정리하면, (1) 임대목적물에 대한 화재와 관련해서는 기존의 판례가 유지되어, 임대인의 영역에서 화재가 발생한 것이 증명되지 않는 한 임차인이 손해배상책임을 부담하여야 하고, (2) 임대목적물외 건물부분에 대한 화재와 관련해서는 판례가 변경되어, 임대인이 임차인의 귀책사유를 증명하여야 임차인이 손해배상책임을 부담한다는 것이 판례의 결론이다.
정리하면, (1) 임대목적물에 대한 화재와 관련해서는 기존의 판례가 유지되어, 임대인의 영역에서 화재가 발생한 것이 증명되지 않는 한 임차인이 손해배상책임을 부담하여야 하고, (2) 임대목적물외 건물부분에 대한 화재와 관련해서는 판례가 변경되어, 임대인이 임차인의 귀책사유를 증명하여야 임차인이 손해배상책임을 부담한다는 것이 판례의 결론이다.
즉, 임차외 건물부분의 손해에 대해서는 임대인이 화재의 원인에 대한 증명책임을 부담하여야 하고, 화재의 원인이 불명이라면 이로 인한 불이익은 임대인이 부담하여야 한다는 것이다. 위 판결은 임차인의 임대목적물 외 부분의 손해배상책임에 대해서 그 근거를 채무불이행책임에 두고 있으나, 증명책임을 임차인이 아닌 임대인에게 부담시키고 있다는 점에서 그 특징이 있다.
위 판결은 임차인의 원상복무의무에 관한 중요 쟁점을 다 다루고 있으므로, 수험 뿐만 아니라 실무에서도 매우 중요한 판례로 생각된다.
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