강동호 변호사(로앤강법률사무소)
실거주 갱신거절 후 매매가 가능한지 여부
1. 들어가며
안녕하십니까? 로앤강 법률사무소의 강동호 대표변호사입니다.
최근 개정된 주택임대차보호법 규정에 대한 해석의 여지로 인해 관련 분쟁 역시 잦아졌는데, 저 또한 부동산 전문 변호사로서 관련 소송들을 많이 진행하게 되었습니다.
이와 관련하여 이번호에서는 임대인이 실거주를 이유로 임대차계약갱신을 거절한 이후 매도한 경우 임차인의 손해배상청구가 가능한지에 관하여 최근 주목받고 있는 하급심 판례를 통해 알아 보도록 하겠습니다.
2. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 해석에 관한 판례 등
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 목적으로 임대차계약갱신을 거절한 이후 제3자에게 임대한 경우에만 임차인이 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있으므로, 매매를 한 때에는 임대인이 임차인에게 손해배상책임을 부담하지 않는지에 대하여 견해가 나뉘고 있습니다.
국토교통부 및 법무부의 유권해석에 따르면 임대인이 실거주 목적으로 임차인의 계약갱신청구를 거절한 이후 목적 부동산을 매도하였더라도 임차인에게 손해배상책임이 있다고 보았습니다.
그러나 올해 초 나온 하급심 판례에 따르면 집주인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절한 이후 실제 단기거주를 한 점과 갱신거절 후 2년 내에 제3자에게 임대가 아닌 매매를 한 점에 비추어 개정 법규정에 따른 손해배상의 대상이 되지 않으며 민법상 일반 불법행위책임도 성립하지 않는다고 이례적인 판시를 하였습니다.
한편 현 임차인들은 위와 같은 판결로 인해 자칫하면 임차인의 주거 불안정을 해소하는 데에 그 취지를 둔 개정 주택보호법의 입법 취지를 몰각시킬 수도 있다는 우려를 표하고 있으나, 개별 사안마다 그 구체적인 사실관계가 다르기에 위와 같은 판결을 일률적으로 적용할 수 없고, 대법원의 확립된 견해가 아니므로 얼마든지 법률전문가들의 도움을 통해 임대인의 실거주 등 임차인의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 있는지 파악하는 방법을 통해 긍정적인 결과를 도출할 수 있습니다.
이에 대해 국토교통부는 이번 법원 판결이 정부의 입장에 위배되는 것은 아니라고 설명합니다. 쟁점은 허위실거주 여부에 있으므로, 애초에 실거주 목적으로 계약갱신을 거부한 후 2년 미만으로 거주하더라도 정당한 사정변경에 의해 집을 매도한다면 문제될 것이 없다는 취지입니다.
일례로 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 이후 사정이 여의치 않아 매도를 하였다고 주장한 사안에서 하급심 판례는 ‘원고(임차인)와의 이 사건 임대차계약을 갱신한다고 하여 이 사건 아파트를 매도하지 못하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면 피고가 실제 거주하려고 하다가 불가피하게 이 사건 아파트를 매도하게 되었다는 피고 측 주장은 받아들이기 어렵다’고 하여 임대인의 사후적인 사정 변경으로 인해 실거주가 어렵게 된 경우라 하더라도 임대인이 애초에 실거주 목적의 갱신거절을 주장한 이상 이를 믿고 퇴거한 임차인에게 손해를 배상하여야 한다고 판시하였습니다.
또한 같은 판례에서 ‘임대차 목적이 된 주택을 매도하려는 것 자체가 기존 임대차계약에 대한 갱신거절의 정당한 사유에 해당하지 않은 이상 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 규정한 정당한 사유로 목적 주택을 임대한 경우에 해당한다고 보기도 어렵다’고 하여 계약갱신 거절 이후 제3자에게 매도를 한 경우에도 정당한 사유가 요구된다고 보았는데, 결국 임대인이 실거주 목적으로 갱신거절 후 해당 부동산을 제3자에게 매도한 경우 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 가능성이 결코 없다고 할 수 없습니다.
3. 마치며
결국 임대인의 실거주 목적은 내심의 의사에 관한 것으로 갱신요구를 거절할 당시를 기준으로 임대인에게 실제 그런 의사가 있었는지 여부를 가리는 것은 임차인의 몫이지만, 사안에 따라 임차인이든 임대인이든 간에 법률가의 전문적인 도움을 통해 손해배상 책임여부에 대한 방안을 모색할 수 있다고 보여집니다.
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