집주인이 실거주 이유로 갱신거절하고 주택을 매각한 경우에 손해배상
1. 들어가며
안녕하십니까? 법무법인 동률의 강동호 변호사입니다.
최근 주택임대차보호법 개정안이 실시됨에 따라(일명 임대차 3법) 임대인과 임차인 간에 임대차계약에 대한 분쟁들이 증가하고 있는 바, 그중에서도 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우가 특히 문제되고 있습니다.
그렇다면 임차인의 계약갱신청구권이 무엇인지 살펴보고, 임대인이 정당한 사유 없이 거절한 경우 발생하는 손해배상 문제에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
2. 관련 법률규정 내용
우선 이와 관련한 법률규정은 아래와 같습니다.
<주택임대차보호법>
제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
위 관련규정과 같이 ‘임차인의 계약갱신요구권’이란 주택의 임차인이 임대차계약기간 만료 전 임대인에 대하여 임대계약을 2년 더 연장하여 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말하고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 원칙적으로 이를 거절하지 못 합니다.
다만 ‘임대인이 임대주택에 실거주 하려는 경우’에는 임대인은 임차인의 위 계약갱신 요구에 대해 거절을 할 수 있으나, 만일 집주인이 실제 거주하는 것이 아니라 제3자에게 임대할 목적으로 계약갱신을 거절한 경우에는 임차인에게 손해배상책임을 지게 됩니다. 그런데 제3자에게 ‘임대’한 것이 아닌 ‘매매’한 경우에도 개정법이 적용되는지가 문제됩니다.
3. 임대인이 임차인을 속이고 주택을 매각한 경우
만약 임대인이 실거주한다고 임차인을 속이고 갱신거절을 한 후 목적 주택을 매각한다면, 예를 들어 임대인이 ‘자녀가 목적 주택에 실제로 거주할 예정이다’라고 임차인을 속이고 퇴거시킨 후 자녀의 주민등록을 이전한지 몇 달 만에 집을 판 경우, 이는 그 자체로 주택임대차보호법을 위반하여 임차인의 계약갱신요구권을 침해한 불법행위에 해당합니다.
개정 주택임대차보호법에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절을 하였음에도 임대차계약 종료 후 2년 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에 대해서만 임대인의 손해배상책임 및 손해배상금액 계산방법을 규정하고 있으나, 위와 같이 임차인을 속이고 제3자에게 목적 주택을 매각하는 등 갱신거절사유에 해당하지 아니하는 다른 사례의 경우에도 법률로 규정된 임차인의 정당한 갱신요구권을 위법하게 침해한 것이기 때문에, 이런 경우라면 임차인에게 민법 제750조의 불법행위로 인한 손해배상청구권이 발생한다고 보는 것이 타당합니다.
다만 이를 이유로 한 손해배상청구소송에서 임대인의 불법행위를 입증하기 위해서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신요구권을 행사했다는 문자, 전화통화, 내용증명우편 등 관련 증거가 있어야 유리합니다.
4. 손해배상금액의 범위
손해배상금액은 구체적인 사안에 따라 다를 수 있으나, 주택임대차보호법 제6조의3 제6항을 비롯하여 이사비, 중개수수료, 도배비용, 2년 동안의 환산월차임 차액 등 임차인이 실제로 입은 손해액이 배상금액의 기준으로 고려될 수 있습니다.
5. 마치며
이상 개정된 주택임대차보호법에 따른 임차인의 계약갱신요구권과 임대인이 정당한 사유없이 이 계약갱신요구권을 거절한 경우에 대한 손해배상 및 그 배상범위에 대하여 알아보았습니다.
이번 주택임대차보호법의 개정 취지가 ‘임차인의 안정적인 주거권 확보’라는 점에서, 현행법령은 임차인의 계약갱신청구권에 대하여 적극적으로 보호하고 있다고 하겠습니다.
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