[민사 판례평석] 상가 임차인이 3기 연체시 갚아도 갱신 거절 정당_강동호 변호사(법무법인 동률)
3개월 이상 밀린 월세를 나중에 갚아도 상가임대차 계약 갱신 거절 가능
1. 들어가며
안녕하십니까? 강동호 변호사입니다.
상가건물에 대한 임대차의 경우 임차인이 3개월 이상 월세를 내지 않았다면 임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 이를 거절할 수 있습니다. 다만 임차인이 3개월 이상의 월세를 연체하였으나 나중에 밀린 월세를 지불한 경우에도 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는지에 대하여는 규정이나 판례가 없어 불명확한 측면이 있었습니다.
이와 관련하여 임대차기간 중 차임을 3개월 치에 달하도록 연체한 적이 있었다면, 그 후의 차임 지급으로 3기분의 연체상태는 해소되었더라도 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 된다는 대법원 판결(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결)이 있어 이를 소개하고자 합니다.
2. 관련 법규
우선 이와 관련한 법규는 아래와 같습니다.
상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
3. 대법원의 판결 및 사실관계
사안의 개요
1. 기초 사실
가. 2016년 7월 B씨는 상가 건물을 소유한 A씨 등과 임대차계약을 맺었는데, 2018년 8월까지인 계약 기간 중 B씨는 2017년 4월과 5월, 8월분에 대한 월세를 연체했습니다. 그런데 B씨가 2017년 9월에 8월분에 대한 월세를 지급하면서 밀린 월세가 3개월 치가 아닌 2개월 치로 줄어들었습니다.
나. 하지만 A씨 등은 임대차계약 만료 3개월 전인 2018년 5월 ‘B씨가 3기의 차임액에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있다’며 계약 갱신을 거절하고 임대차계약이 종료되었음을 이유로 임차인을 상대로 건물명도 소송을 제기하였습니다.
다. 이에 대하여 1심은 A씨 등이 ‘3기 차임 연체 사실’을 이유로 계약 갱신을 거절한 이상, 기간 만료로 계약이 종료된 것이라며 원고 일부 승소 판결을 하였습니다. 항소심도 “임차인이 임대차기간의 어느 시점에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있었다면 그 후에 연체했던 차임을 지급했다 하더라도, 임대인은 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있다”며 같은 판단을 내렸습니다.
2. 쟁점의 정리
위에서 살펴본 관련규정과 같이 상가임대차법상 임대인은 ‘차임 연체액이 3개월분’에 해당하면 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 계약갱신 거절을 하기 위해서는 ‘차임 연체액이 3개월분에 달한 사실’을 요구하고 있어, 임차인이 3회 이상 밀린 연체 차임의 전부 또는 일부를 갚았다면 계약 갱신요구의 거절이 가능한지가 법 문언상 명확하지 않아서 이 경우 갱신요구를 거절할 정당한 사유에 해당하는지 등이 문제되었던 사안입니다.
3. 법원의 판단
대법원은,
가. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하고 있으나,
나. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있는 바(상가임대차법 제10조 제1항 제1호),
다. 그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이므로,
라. 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
라고 판시하여 원고승소 판결을 선고하였습니다.
4. 대상판결의 의의
상가건물 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 권리금이나 시설투자비용의 회수를 목적으로 임차인의 일방적 의사에 의하여 임차권의 존속을 보장케 하고 있으므로, 임차인이 임대차의 존속 중 3기분에 이르도록 차임을 연체하였다면 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어렵게 된 경우라고 볼 수 있습니다.
본 판례는 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의한 계약관계의 연장은 허용되지 아니한다는 취지의 판결로서 임대인과 임차인간의 형평을 도모한 것에 의의가 있습니다.
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