‘개정 주택임대차보호법’상 임대인의 갱신거절사유
1. 들어가며
안녕하십니까? 부동산을 주요업무로 하고 있는 법무법인 동률의 강동호 파트너 변호사입니다.
2020. 7. 30. 일명 ‘개정 임대차 3법’이 국회를 통과하여, 전격적으로 바로 다음날인 2020. 7. 31. 시행되게 되었습니다.
개정 임대차 3법은 입법과정이나 국회 심의과정에서 충분히 논의를 거치지 않았을 뿐만 아니라, 이례적으로 유예기간을 거치지 않고 국회통과한 익일에 바로 시행하게 됨으로써 부동산 시장에서 혼선이 있습니다.
이에 개정 임대차 3법과 관련한 상담이나 의뢰가 폭주하고 있습니다. 특히 최근 2020. 7. 31. ‘개정 임대차 3법’이 시행됨에 따라 당연히 법해석과 판례가 아직 집적되지 않았기에, 일반인들의 혼란이 가중되고 있는 실정입니다.
이와 관련하여 저번호에 이어 이슈가 되고 있는 개정 주택임대차보호법상 쟁점들 중 이번호에서는 최근 제가 의뢰받은 내용 중심으로 세입자의 계약갱신요구에 대하여 집주인의 거절 사유 및 허위의 갱신 거절시 손해배상액 산정 위주로 소개하고자 합니다.
2. 개정 임대차보호법상 계약갱신청구권 및 증액상한제 도입
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한됩니다.
(계약갱신청구권 도입)
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
* ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
(갱신시 증액상한)
임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 하였습니다.
임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용될까요?
이에 대해선 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.
한편, 개정 주택임대차보호법은 2020. 7. 31. 공포한 날부터 시행하되, 계약갱신 요구 등의 규정에 대해선 원칙적으로 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 소급적용될 수 있도록 규정하고 있습니다.(단, 소급적용이 되지 않는 사례에 대해서는 지난 칼럼에서 설명하였으니, 참조 바랍니다.)
◇ 부칙
개정법은 공포한 날부터 시행함을 원칙으로 합니다(부칙 제1조 본문).
계약갱신 요구 등의 규정에 대해선 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용합니다(부칙 제2조 제1항). 다만 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 않습니다(부칙 제2조 제2항).
3. 집주인의 갱신거절 사유
반면, 집주인으로서는 세입자의 갱신요구에 항상 응해야만 할까요?
개정법에서는 다음과 같이 명문으로 임대인의 거절사유를 규정하고 있습니다.
위의 거절사유들 중에서 제8호의 임대인의 실거주가 가장 문의가 많았고, 현재 가장 이슈가 되고 있습니다.
임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 하면 될까요?
집주인은 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하고 입주하면 됩니다.
이때 집주인 입장에서는 계약갱신 거절사유를 내용증명으로 세입자에게 통보함으로써, 그 사실을 입증할 수 있는 수단으로 명확히 할 수 있습니다.
4. 허위의 갱신거절시 집주인의 손해배상 책임
임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 될까요?
임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있습니다.
최근 집주인이 허위로 실거주하여 세입자를 내보내려는 수단으로 악용될 수 있고, 이를 이전 세입자가 추후 확인하기 곤란하다는 점이 논란되고 있습니다.
이에 정부는 세입자에게 향후 2년간 해당 주택의 확정일자와 전입신고 정보를 열람하게 해 줄 방침이라고 발표하였습니다.
5. 맺으며
그 밖에 논란이 있었던 신규로 체결되는 최초 계약에는 당연히 개정법이 적용되지 않아 보증금을 임의로 정할 수 있습니다.
충분한 논의를 거치지 않은 입법과정에서 나온 개정법 내용은 특히 소급적용에 대해서 재산권 침해 및 신뢰보호원칙 위배 등 위헌소지가 있을 수 있습니다.
아직 개정법에 대한 법해석이나 판례의 태도가 정립되지 않았고, 앞으로 전세가가 급등할 것이 예상되는 상황에서 부동산 전세시장이 혼란하거나 재차 보완하는 법개정이 이루어질 가능성도 보입니다.
따라서 집주인이나 세입자 입장에서는 계약갱신 거절이든 계약갱신 요구이든 신속히 내용증명 등 그 사실을 입증할 수 있는 수단으로 임대차와 관련된 법률관계를 명확히 할 필요가 있고, 문제 소지가 있는 경우에는 법률전문가에게 상담을 받아 해결책을 찾는게 도움이 될 것입니다.
부동산 임대차관계에 있는 분들은 각자의 상황에 맞게 개정법에 대한 내용을 정확하게 알아 두어야 하겠습니다.
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