감정평가실무 전임 이성준 평가사(합격의법학원)
※ 공통 유의 사항
1. 각 문제는 해답 산정시 산식과 도출과정을 반드시 기재
2. 단가는 관련 규정에서 정하고 있는 사항을 제외하고 천 원 미만은 절사, 그 밖의 요인 보정치는 소수점 셋째자리 이하 절사
【문제 1】 D감정평가법인은 서울시 □□구 ○○동 소재 [○○ 1-5구역 주택재개발정비사업]과 관련하여 감정평가를 의뢰받았다. 제시된 자료를 활용하여 아래 물음에 답하시오. (40점)
- 물음 1) 소유자 甲의 종전자산가액을 평가하시오.
- 물음 2) 세입자 丙의 영업손실보상 대상여부를 판단하고, 손실보상 대상에 해당하는 경우 재결일 기준 손실액을 평가하시오.
- 물음 3) 2025.05.01. 기준 택지비를 산정하시오.
- 물음 4) 2025.01.01. 기준 분양가상한제 상 일반분양가 총액을 추정하시오.
<자료 1> 사업의 개황
1. 사업의 종류 : 주택재개발정비사업
2. 사업의 명칭 : ○○동 1-5구역 주택재개발정비사업
3. 위치 및 면적 : 서울특별시 □□구 ○○동 150번지 외 150필지, 32,003.8㎡
4. 사업시행자 : ○○동 1-5구역 주택재개발정비사업조합
<자료 2> 사업추진내용 등
<자료 2> 사업추진내용 등
1. 사업추진내용
- 2016.08.01. : ○○동 1-5구역 정비구역 지정을 위한 주민 공람일
- 2017.02.01. : 주택재개발정비구역 결정 및 지형도면 승인 고시(서울특별시 고시 제2017-62호)
- 2019.07.01. : 조합설립인가
- 2020.05.01. : 사업시행인가 고시 (사업기간 : 사업시행인가고시부터 60개월)
- 2021.03.01. : 신탁등기접수일
- 2022.02.01. : 관리처분인가 고시
- 2022.05.01. : 보상계획공고
- 2023.07.01. : 수용재결일(예정일)
<자료 4> 실지조사 내역
1. 일련번호 1 토지는 주상용으로 이용중이며 세로(가), 가장형, 평지임.
2. 일련번호 기호 가는 무허가건축물로 특정무허가건축물대장에 등재되어 있으며, 등재일자는 88.04.23.임.
3. 일련번호 (나)는 사업시행계획인가일 이전 4년 전부터 임차인이 사업자등록을 득한 영업으로 음식점(신고업, 미신고 상태)을 운영 중임. 세입자가 제시한 부가가치세과세표준증명원상 영업이익 5,200,000원이며, 자가노력비 상당액(2,000,000원/월)이 포함되어 있음. 인근지역의 동유형의 표준적 임대료는 1,200,000원/월, 화재보험료는 매달 100,000원, 이전비는 감손손실액 포함하여 5,000,000원으로 조사됨.
<자료 10> 기타사항
1. 당해 정비구역지정에 따른 용도지역 변경 시 개발이익이 균형 있게 배분되지 못 하였음.
2. 소유자 甲의 종전자산가액은 전체 조합원 출자자산의 0.4%를 구성하며, 세입자 丙의 영업손실보상액을 포함한 전체 구역 내 영업손실보상액은 50억원임.
3. 아파트 건물의 용적률에 따라 가액 차이를 보이며, 용적률은 20%point 상승 시 5%의 가치상승요인이 있음. 대상 부지의 용적률은 각자 산정하시오.
4. 아파트부지는 완공 시 광대소각, 가장형, 평지임.
5. 택지비 산정의 경우 공시지가기준법 적용 시 23.05.01.을 기준으로 평가 제시일인 25.05.01.까지의 지가변동을 고려하되, 지가변동률 미발표기간에는 1년 만기 정금예금이자율을 적용함. 1년 만기 정기예금이자율은 6%임.
※ 자료제공 : 합격의법학원
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