“논점 파악 후, 논리적으로 설명하는 기술이 중요”
오는 19일 금년도 제28회 감정평가사 1차 시험 합격자가 발표 예정인 가운데, 이미 수험생들은 다가올 2차 시험 준비에 분주한 모습이다. 지난해 2차 시험에서 감정평가이론은 가장 낮은 과락률을 기록했지만 약 44%의 과락률을 보이면서 결코 만만한 과목은 아니었다. 작년 제27회 감정평가사 2차 시험 감정평가이론 과목은 응시자 929명 중 405명이 과락(43.59%)하였고, 평균점수는 38.0점, 최고점수는 60.5점이었다. 이에 본지는 2016년 제27회 감정평가사 2차 시험 출제위원들의 과목별 채점평을 정리해보는 시간을 마련했다. 이번 호는 그 두 번째 시간으로 감정평가이론 과목에 대해 알아본다.
우선, [문제1]에 대해 출제위원은 “지식정보사회로의 이행에 따라 기업가치 중 무형자산가치의 비중이 커지고 있어서 이에 대한 개념과 이론적 배경, 실무상 적용근거 등에 대하여 묻는 문제였다”며 “특히, 기업가치는 B/S상 자산과 이에 대응하는 자본 및 부채로 구성되어 있고, 자산은 유형 및 무형자산으로 나누어 볼 수 있다 이처럼 기본적인 기업가치의 구성요소의 이해정도와 기업가치의 평가 시 유의사항에 대한 질문이 있었음에도, 구체적이고 명확하게 논지를 이해한 답안은 많지 않았다”고 설명했다.
더욱이 “기업가치의 감정평가에 관한 이론적 배경과 감정평가방법을 설명하고, 각 감정평가방법 적용시 유의사항 및 장단점을 설명하라는 문제와 관련해서는 기업가치도 가치의 3면성에 입각하고 있음과 기업가치를 평가하는 각 방법을 유의사항과 함께 설명해야하는데 부동산감정평가 3방법을 그대로 기술하는 등 문제를 잘 이해하지 못한 답안도 상당수 있었다”고 지적했다. 즉, 전반적으로 문제가 요구하고 있는 논점을 차분히 파악하고 핵심적인 내용을 논리적으로 잘 정리하여 설명하는 기술이 필요하다.
[문제2]와 관련해서는 기준가치가 공정가치인 경우에 시장가치기준원칙과의 관계, 할인현금흐름분석법 적용시 경기변동과 관련한 할인율과 최종환원율과의 관계, 공시지가기준법 적용시 그 밖의 요인 보정 및 다른 방법으로의 합리성의 검토 등에 대하여 물었다. 이에 대해 출제위원은 “대부분의 수험생은 관계 법령 및 실무기준, 감정평가이론 등에 기초하여 각각의 용어 정의는 잘 기술하였으나, 이들을 관계지어 설명하는데에는 혼동과 어려움을 겪는 수험생이 다수 있었다”고 말했다.
구체적으로는 “설문1에서 공정가치와 시장가치의 개념에 대한 숙지가 부족한 듯 양자의 관계에 대한 논리적인 설명보다는 용어 정의에만 치우친 차이분석이나 단순히 결과적으로는 동일하다는 식의 단편적이 설명이 많아 아쉬웠다”고 전했다. 또한 설문2의 경우, 경기변동에 따른 할인율과 최종환원율 변화의 인관과계를 논리적으로 설명하지 못한 수험생들이 많아 아쉬웠다고 밝혔다.
설문3의 경우, 대부분의 수험생들이 그 밖의 요인 보정방법에 대해 잘 기술했지만 일부 수험생의 경우 거래사례비교법 등 다른 평가방법과의 합리성 검토를 통한 시산가액 조정까지 설명했다.
종합해보면, [문제2]에서는 전체적으로 개념에 대한 종합적이고 논리적인 설명보다는 단순 암기 사항을 기술하는 데 그친 수험생이 많아 대부분의 답안이 대동소이한 점이 크게 아쉬웠다고 출제위원은 전했다.
[문제3]은 소음 등으로 인한 토지 등의 가치하락분과 관련한 내용과 스티그마 효과에 대한 문제 였다. 최근 이슈가 되고 있는 분야인 만큼 대부분의 수험생들은 그 내용을 빠짐없이 잘 기술한 편이었다. 다만, 본 문제의 내용이 감정평가 실무기준 해설서나 수험서적 등에서 다루고 있는 내용인 만큼, 상대적으로 좋은 점수를 얻기 위해서는 논리적이고 차별화된 답안의 구성이 필요할 것으로 보인다.
한편, 출제위원은 [문제4]의 금리인하가 부동산에 미치는 영향을 설명하는 문제는, 금리인하가 환원이율의 변화를 통해 부동산 가치에 미치는 영향 등과 함께 부동산의 수요와 공급에 미치는 영향 등을 보다 논리적으로 접근하는 것이 필요한데, 그 논리적 접근에 무리가 있는 경우가 있었다고 말했다.
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